도시형생활주택 입주권 나올까

박일한 입력 2010/09/08 18:08 수정 2010/09/09 14:30
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도시형생활주택 입주권 나올까
개발예정지역에 도시형생활주택 건축 많아

직장인 이모씨는 최근 한 중개업자를 통해 마포구 합정동에 짓고 있는 도시형생활주택을 분양받으라는 권유를 받았다. 대지지분은 6.6㎡으로 전용면적 14㎡형의 작은 원룸형 주택을 9500만원에 사는 조건이었다.

전세를 3500만원에 구할 수 있으므로 6000만원만 투자하면 도시형생활주택을 살 수 있다는 설명이었다. 관심이 가는 대목은 이 지역이 서울시로부터 유도정비구역으로 지정돼 향후 재개발 가능성이 크다는 것.

개발계획이 확정되면 입주권까지 받을 수 있다는 설명을 듣고 투자를 할까 고민을 하고 있다.

최근 마포구 합정동, 영등포구 양평동, 광진구 자양동 등 아직 재개발 계획이 확정되지 않은 유도정비구역에서 대지지분을 6.6㎡ 전후까지 작게 쪼갠 소형 도시형생활주택 분양이 활발하다. 나중에 재개발이 될 경우 입주권까지 받을 수 있다는 장점 때문에 일반 지분값보다 30%정도 비싼 게 특징이다.

마포구 합정동 A공인 관계자는 “아직 개발 계획이 확정되진 않았지만 재개발이 예상되는 유도정비구역에 입주권을 노리고 지분을 작게 나눠 분양을 하고 있는 것은 사실상 신종 ‘지분쪼개기’라고 볼 수 있다”고 말했다.

당장 재개발을 통한 수익률을 기대하긴 어렵지만 도시형생활주택으로 분양받아 당분간 임대 수익을 얻을 수 있고 중장기적으로 입주권을 받을 수 있다는 기대감도 있기 때문이다.

6.6㎡ 이하까지 작아진 대지지분

재개발 지역에서 입주권을 노리고 빌라나 다세대 주택을 짓는 ‘지분쪼개기’는 보통 전용 60㎡ 이상 크기로 지어지는 게 일반적이었다. 하지만 도시형생활주택 허용과 맞물려 주택 크기가 전용 30㎡이하로 더 작아지고 있는 것.

도시형생활주택은 원룸형의 경우 주거전용면적이 12~30㎡다. 대지지분이 6.6㎡전후만 있어도 지을 수 있는 크기다.

일반적으로 전용면적 60㎡이상 크기로 지을 때 주택 한 채당 대지는 대략 26~39㎡ 필요하고, 30㎡미만으로 지으려면 대략 13~16㎡의 대지지분이 필요하다.

그런데 원룸형 도시형생활주택의 경우 전용면적 12~20㎡ 크기면 되므로 대지지분은 3.3~6.6㎡ 정도면 충분하다는 게 업계의 설명이다.

합정동 B공인 관계자는 “나중에 입주권이 나올 것이라고 홍보하면서 3.3㎡당 지분가격을 5500만원정도씩 높게 부르는 곳도 있다”고 전했다.

실제로 도시형생활주택 사업신청건수는 빠르게 증가하고 있다. 마포구청에 따르면 지난 7월과 8월 도시형생활주택 승인을 신청한 건수는 모두 5건이다.

그 이전에는 한 건도 없다가 두 달 사이에 갑자기 늘어나고 있는 것으로 가구수로 100채가 넘는 규모다.

개발계획 확정 안됐고, 입주권 보장 안돼

전문가들은 하지만 이런 매물을 살 때 조심해야 한다고 강조한다. 도시형생활주택 자체의 투자성을 보고 사는 것은 상관없지만 입주권을 받을 것이라는 생각으로 무리하게 비싼 값으로 분양을 받아선 나중에 낭패를 볼 수 있다는 이유에서다.
일단 유도정비구역은 아직 개발 계획이 확정되지 않았다. 서울시에서 개발을 유도하겠다고 지정을 하긴 했으나 향후 어떤 식으로 개발될지, 개발지역 범위가 축소될지, 사업 기간이 어느 정도 길어질지 등 아무것도 확정된 것이 없다.

10월께 유도정비구역에 대한 개발 계획이 나오기 전에 무리하게 사업을 추진하는 곳이 늘어나고 있으나 특히 조심해야 한다.

재개발계획이 나온다고 해도 입주권을 받으라는 보장도 없다. 도시형생활주택이 대거 분양되면서 향후 관리처분을 거치면 지나치게 작은 지분은 현금 청산될 수도 있다. 개발 계획에 따라 짓는 아파트 숫자는 한정됐는데 지분을 가진 조합원 수가 많아지면 청산되는 방법밖에 없다.

유앤알컨설팅 박상언 사장은 “유도정비구역의 도시형생활주택은 소액 투자로 임대수익과 입주권까지 노릴 수 있어 쉽게 투자를 결정할 수 있으나 조심할 부분이 더 많다”며 “입주권을 노리고 무작정 투자하기 보다는 도시형생활주택 자체의 수익성을 판단해 분양을 받는게 더 안전할 것”이라고 조언했다.