닮은 듯 다른 ‘도시형주택’과 ‘오피스텔’ 투자법

‘도시형 생활주택’과 ‘오피스텔’은 수익형 부동산의 대표 주자다. 임대료를 바탕으로 수익을 올리는 이 두 상품은 닮은 듯 하지만 큰 차이가 있다.

그 큰 차이란 적용되는 법이 다르다는 것이다. 때문에 두 상품에 부과되는 세금도 차이가 있다.

투자자들은 이 두 상품의 차이를 잘 염두해두고 투자에 나서야 한다.

도시형 생활주택은 ‘주택법’을 적용받아 주거시설로 분류되지만 오피스텔은 ‘건축법’을 적용받는 업무시설이다.

이남수 신한은행 부동산팀장은 “오피스텔은 업무시설로 분류하기 때문에 보유 주택 수로 계산하지 않지만 주택으로 보는 도시형 생활주택은 소유 주택으로 집계돼 다주택 규제를 받을 수 있다”고 설명했다.

실제 1가구 1주택자가 전용면적 21㎡ 이상의 도시형 생활주택을 분양받으면 1가구 2주택자가 된다.

2개 주택 소유자가 기존의 집을 팔 때에는 양도소득세 중과세를 적용받는다. 그러나 1억원 미만의 도시형 생활주택 매각 시에는 양도세를 내지 않아도 된다.

임대수익과 시세차익을 노리고 투자에 나섰다가는 세금 폭탄을 맞을 수도 있다는 것이다.

다음달 서울대 인근에서 도시형 생활주택과 오피스텔 결합 상품인 수익형 부동산 ‘서울대역 마에스트로’를 내놓은 한미파슨스 관계자는 “투자자들은 도시형 생활주택보다 오피스텔을 더 선호하는 편”이라며 “주택으로 분류된 도시형 생활주택은 양도세와 종합부동산세 등이 투자에 걸림돌이 되기 때문”이라고 설명했다.

오피스텔을 업무용으로 신고했을 때 부가가치세를 돌려받을 수 있다는 점도 고려해야 한다.

이 팀장은 “오피스텔을 업무용으로 신고하면 부가가치세 500만~1000만원 정도를 돌려받을 수 있다”며 “두 상품의 분양가가 비슷하지만 부가가치세 환급액을 감안하면 오피스텔 가격이 더 저렴한 셈”이라고 말했다.

그러나 업무용으로 신고했다가 주거 임대사실이 발각되면 엄청난 세금을 추징받을 수 있다.

도시형 생활주택이 투자에 불리한 점만 있는 것은 아니다.

업계 관계자는 “도시형 생활주택은 오피스텔보다 적은 금액으로 투자가 가능하다는 점과 최근 임대주택사업자 관련 규제가 완화된 점을 십분 활용하면 된다”고 말했다.

규제 완화를 잘 살리면 취득ㆍ등록세와 양도세 중과를 면제받을 수 있기 때문이다.

최남영기자 hinews@